Künftig soll für alle Grundstücke ein einheitlicher Hebesatz von 834 Prozent gelten. Bisher lag der Hebesatz bei 678 Prozent für Wohngrundstücke und 1.356 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Mit dem neuen einheitlichen Satz bleibt das Gesamtaufkommen aus der Grundsteuer aufkommensneutral.
Hintergrund: Bundesweite Reform der Grundsteuer
Ausgangspunkt für die Änderungen ist die bundesweite Grundsteuerreform. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 entschieden, dass die bisherigen Regeln zur Berechnung der Grundsteuer gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes verstoßen. Der Bund musste deshalb neue gesetzliche Grundlagen schaffen, die seit 2025 gelten.
Nordrhein-Westfalen hat sich dabei für das sogenannte Bundesmodell entschieden. Gleichzeitig hat das Land den Kommunen eine zusätzliche Möglichkeit eröffnet: Sie können bei der Grundsteuer B entweder einen einheitlichen Hebesatz festlegen oder unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke anwenden.
Von dieser Option hatte der Rat der Stadt Hamm Anfang 2025 Gebrauch gemacht. Ziel war es, mögliche Mehrbelastungen für Wohnraum nach der Reform abzumildern. Deshalb wurde der Hebesatz für Wohngrundstücke niedriger festgelegt als für Nichtwohngrundstücke.
Neue Gerichtsentscheidungen sorgen für Unsicherheit
Inzwischen haben mehrere Gerichtsentscheidungen Zweifel daran aufkommen lassen, ob solche unterschiedlichen Hebesätze in der aktuellen, maßgeblich vom Land verantworteten Ausgestaltung rechtlich dauerhaft zulässig sind.
Bereits im Dezember 2025 hatte das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen in mehreren Verfahren entschieden, dass eine Privilegierung von Wohngrundstücken zulasten von Nichtwohngrundstücken problematisch sein kann. Nach Auffassung des Gerichts ist bei derselben Steuer grundsätzlich ein einheitlicher Hebesatz der Regelfall. Abweichungen müssten besonders gut begründet sein.
Hinzu kommt nun eine weitere Entscheidung: Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat am 10. März 2026 die Grundsteuer-Hebesatzsatzung der Stadt Hilden für teilweise unwirksam erklärt. Das Gericht betont zwar, dass unterschiedliche Hebesätze grundsätzlich möglich sein können. In dem konkreten Fall sah es jedoch einen Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Grund dafür war unter anderem, dass Grundstücke mit gemischter Nutzung – etwa Gebäude mit Wohnungen und Gewerbe – nicht angemessen berücksichtigt wurden.
Damit liegen inzwischen zwei verwaltungsgerichtliche Entscheidungen vor, die differenzierte Hebesätze für rechtswidrig erklären. Eine endgültige Klärung durch höhere Gerichte könnte noch mehrere Jahre dauern.
Städtetag sieht wachsendes Risiko für Kommunen
Auch der Städtetag Nordrhein-Westfalen sieht durch die aktuelle Rechtsprechung erhebliche Risiken für die Städte. Nach Einschätzung des Verbandes könnte es bei weiter angewendeten differenzierten Hebesätzen passieren, dass viele Grundsteuerbescheide rechtlich angreifbar werden – insbesondere dann, wenn der Unterschied zwischen den Hebesätzen deutlich mehr als zehn Prozent beträgt.
Sollten Gerichte die Regelungen später für unzulässig erklären, könnten Kommunen gezwungen sein, bereits erhobene Grundsteuer ganz oder teilweise zurückzuzahlen.
Finanzielle Risiken für die Stadt Hamm
Für die Stadt Hamm könnten daraus erhebliche finanzielle Folgen entstehen. Je nach Ausgang möglicher Gerichtsverfahren könnten Einnahmeausfälle in Millionenhöhe entstehen – im schlimmsten Fall in Höhe des gesamten jährlichen Grundsteuer-Aufkommens von 35,8 Millionen Euro.
Eine finanzielle Unterstützung oder ein Ausgleich möglicher Einnahmeausfälle durch das Land Nordrhein-Westfalen ist derzeit nicht in Sicht. Vor diesem Hintergrund bleibt der Stadt letztlich keine andere Möglichkeit, als auf eine rechtssichere und zugleich haushaltsverträgliche Lösung umzusteigen.
„Wir haben die differenzierten Hebesätze eingeführt, um die Auswirkungen der Grundsteuerreform für das Wohnen sozialverträglich zu gestalten“, sagt Oberbürgermeister Marc Herter. „Mit den neuen Gerichtsurteilen ist das Risiko jedoch deutlich gestiegen. Deshalb müssen wir jetzt verantwortungsvoll handeln und für rechtssichere Rahmenbedingungen sorgen.“
Auch Stadtkämmerer Markus Kreuz betont die Bedeutung der Entscheidung für den städtischen Haushalt: „Mit dem einheitlichen Hebesatz schaffen wir jetzt eine stabile Grundlage für das laufende Haushaltsjahr.“
Auswirkungen für Eigentümerinnen und Eigentümer
Die Rückkehr zu einem einheitlichen Hebesatz führt zu einer Verschiebung der Steuerlast zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken. Die Stadt selbst erzielt keine Mehreinnahmen. „Wir verdienen daran keinen Cent. Für diese Umverteilung übernehmen wir auch keine Verantwortung. Es ist das Land, das gefordert ist, eine rechtssichere Lösung vorzulegen“, so Herter.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Einfamilienhäusern bedeutet der Wechsel im Durchschnitt eine Mehrbelastung von rund 101 Euro pro Jahr im Vergleich zu den bisher geltenden differenzierten Hebesätzen. Geschäftsgrundstücke werden dagegen im Durchschnitt um etwa 2.203 Euro jährlich entlastet. Insgesamt verschiebt sich die Steuerlast dadurch um rund 5,15 Millionen Euro von Nichtwohngrundstücken hin zu Wohngrundstücken.
Eine rückwirkende Anpassung der Hebesätze für das laufende Jahr ist rechtlich nur bis zum 30. Juni 2026 möglich. Danach könnten Hebesätze zwar weiterhin geändert werden, eine Erhöhung für das laufende Jahr wäre jedoch nicht mehr zulässig.
Aus diesem Grund empfiehlt die Verwaltung dem Rat, den einheitlichen Hebesatz jetzt zu beschließen und rückwirkend zum Jahresbeginn einzuführen.
Offener Brief an den Ministerpräsidenten
Herter und Kreuz haben unterdessen einen offenen Brief an NRW-Ministerpräsident Hendrik Wüst verfasst. „Wir haben ihn darauf hingewiesen, dass entgegen unserem Wunsch und Wille Bürgerinnen und Bürger in Hamm aufgrund einer Landesregelung einen mittleren Millionenbetrag mehr und Gewerbegrundstücks-Eigner einen ebenso großen Millionenbetrag weniger zahlen müssen. Wir bitten das Land erneut darum, seine Verantwortung wahrzunehmen und in geeigneter Form für eine Entlastung der Bürgerinnen und Bürger zu sorgen. Unser Ziel bleibt eine faire und nachvollziehbare Grundsteuer sowie Planungssicherheit für die Kommunen“, betont Oberbürgermeister Herter.
