Der Mietspiegel 2023 gilt für das gesamte Stadtgebiet und unmittelbar nur für nicht preisgebundene Wohnungen, die bis zum 1. November 2022 bezugsfertig geworden sind.

Dieser Mietspiegel gilt nicht für:

• Selbstgenutztes Wohneigentum,
• Neubauwohnungen, die nach dem 1. November 2022 bezugsfertig geworden sind,
• preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen,
• Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung,
• Wohnungen außerhalb der angegebenen Wohnflächengrößen (siehe Tabelle 1),
• Wohnungen, die teilweise zu Geschäftszwecken genutzt werden (häusliche „Arbeitszimmer“ gehören nicht dazu),
• Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird; Mietverhältnis mit Sonderkonditionen, z. B. Dienst- oder Werkwohnung, deren Mietvertrag/Miethöhe an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden ist, oder Wohnungen, die Freunden oder Verwandten gehören,
• Untermietverhältnisse für Teile der Wohnung,
• Mehrere Mietverhältnisse mit verschiedenen Personen in einer Wohnung (Wohngemeinschaft),
• Wohnungen ohne Küche (fehlende Küchenanschlüsse),
• Wohnungen ohne eigenen Eingang (nicht abgeschlossene Wohnungen),
• Möblierte Wohnungen (Einbauschränke und Einbauküche zählen nicht als Möblierung),
• Wohnungen im „Betreuten Wohnen“,
• Wohnungen in Senioren(pflege)-, Obdachlosen- oder sonstigen Heimen

Die ausgewiesene ortsübliche Miete ist die Nettokaltmiete (Miete ohne Heiz- und Betriebskosten). Nicht enthalten sind die Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung bzw. der Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung. Dies sind im Wesentlichen:

• Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, Heiz- und Warmwasserkosten, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinbeleuchtung, Hauswart, maschinelle Wascheinrichtungen, Gemeinschaftsantenne und Verteileranlage für ein Breitbandkabel.

Mietvertragliche Vereinbarungen hinsichtlich der Umlage von Betriebskosten werden durch den Mietspiegel nicht geändert.

Sind Betriebskosten in der Mietzahlung enthalten (= Brutto-/Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete), muss der geleistete Mietbetrag vor der Anwendung des Mietspiegels um die enthaltenen Betriebskosten bereinigt werden.

Wohnungsgröße:

Die Grundangaben, die für jede Wohnung/jedes Einfamilienhaus zur Berechnung des Mietspreises benötigt werden, sind die Wohnfläche und das Baujahr.

Die Größe der Wohnung bestimmt im Wesentlichen die Miethöhe pro Quadratmeter (m²) Wohnfläche und Monat, welche im Mietspiegel ausgewiesen wird. Für Wohnungen, die eine geringere Wohnfläche als 20 m² oder eine höhere Wohnfläche als 170 m² aufweisen, gilt der qualifizierte Mietspiegel nicht.

Ist die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung ermittelt worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Für Berechnungen nach diesem Zeitpunkt kann die Wohnflächenverordnung angewendet werden. Nach diesen Vorschriften umfasst die Wohnfläche die Summe der Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Gehören zum Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder Terrassen, so sind deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

• Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen;
• Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
• Geschäftsräume.

Baujahr:

Das Alter einer Wohnung bestimmt maßgeblich ihre Beschaffenheit und damit die Miethöhe. Zur Einordnung ist zunächst das Jahr der Fertigstellung der Wohnung maßgeblich. Wenn durch An- oder Ausbau nachträglich neuer Wohnraum geschaffen wurde (z.B. Ausbau einer Dachgeschosswohnung), ist für diesen Wohnraum die Baualtersklasse zu verwenden, in der diese Baumaßnahme abgeschlossen wurde.

Bei einer Modernisierung mit wesentlichem Bauaufwand (§ 8 Abs. 4 Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW in Verbindung mit Ziffer 2.1 der Wohnraumförderungsbestimmungen von 700,00 €/m² Wohnfläche) kann in Einzelfällen eine Einordnung in den jeweiligen Baualtersbereich des Mietspiegels entsprechend dem Jahr der Baumaßnahmen erfolgen.

Für ein vermietetes Einfamilienhaus, d.h. ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus, ergibt sich ein Zuschlag von 3 %.

Hinsichtlich der Beheizung sind die Wohnungen des Geltungsbereiches dieses Mietspiegels standardmäßig mit einer Zentralheizung ausgestattet. Bei einer Zentralheizung handelt es sich um eine Zentral- oder (Gas-)Etagenheizung, welche durch eine Heizung innerhalb des Gebäudes, oder durch ein Blockheizkraftwerk (Nahwärme, außerhalb des Gebäudes bzw. für mehrere Gebäude) oder Fernwärme betrieben wird.

Für die Beheizungsart über Gaseinzelöfen (mit Gas betriebene Einzelheizung) oder eine Nachstromspeicherheizung (in allen Aufenthaltsräumen wie Wohn- und Schlafräumen) ergibt sich ein Abschlag von – 2 %.

Für eine Fußbodenheizung in mehreren Zimmern (nicht gemeint sind hier Küche, Diele und Bäder) ergibt sich ein Zuschlag von 11 %. Für Heizungen mit erneuerbaren Energiequellen (z.B. Photovoltaik, Erdwärme, Holzpellets) ergibt sich ein Zuschlag von 3 %. Der Einbau von erneuerbaren Energiequellen nach den neusten Standards und Vorschriften kann im Rahmen der Spanne zusätzlich berücksichtigt werden.

Hinsichtlich der Verglasung sämtlicher Fenster und Außentüren (z. B. Türen zu Balkonen und Laubengängen) liegt den Wohnungen des Geltungsbereiches dieses Mietspiegels als Standard eine Mehrfachverglasung zugrunde.

Für Wohnungen mit Dreifachverglasung bzw. Thermo-/Isolierverglasung, d.h. drei in einem Rahmen fest verbundene Scheiben ergibt sich ein Zuschlag von 6 %. Doppelverglasungen mit einem U-Wert von unter 1 gelten als Thermoverglasungen und es darf der ausgewiesene Zuschlag angewendet werden.

Standardmäßig sind die Wohnungen innerhalb des Geltungsbereiches des Mietspiegels mit einem Bad mit Badewanne oder Dusche und einem WC ausgestattet (kann Bestandteil des Bads oder ein separater Raum sein, falls kein WC im Bad integriert ist).

Verfügt die Wohnung über ein Bad, welches in den letzten 15 Jahren (Stichtag 01.11.2022) umfassend modernisiert wurde (Kompletterneuerung des Wandbelages, Dusche/Badewanne, WC, Waschbecken und Armaturen), ist ein Zuschlag von 6 % zu berechnen.

Standardmäßig sind die Wohnungen mit einer Küche als eigenem Raum ausgestattet. Eine integrierte Küche, also eine zum Wohnraum hin offene Küche oder eine amerikanische Küche ermöglicht einen Zuschlag von 2 %. Mit einer zum Wohnraum offenen Küche sind keine Kochnischen, wie sie in Apartments üblich sind, gemeint. Für Kochnischen darf kein Zuschlag in Ansatz gebracht werden.

Für Wohnungen, die vom Vermieter mit einer kompletten Einbauküche mit Herd, Einbaukühlschrank, Spülbecken und ausreichend Kücheneinbauschränken ausgestattet sind, kann ein Zuschlag von 6 % angesetzt werden. Einbauküchen mit zusätzlichen elektronischen Geräten, z B. Geschirrspüler können im Rahmen der Spanne berücksichtigt werden.

Verfügt die Wohnung über Multimediaanschlüsse in allen Zimmern, ist ein Zuschlag von 3 % zu berechnen. Ein Multimediaanschluss/-dose verfügt in der Regel über drei Eingänge: IEC-Anschluss (Kabelanschluss), Buchse (UKW-Rundfunkempfang) und F-Buchse (Anschluss des Kabelmodems oder des Satellitenfernsehempfangs). Dabei muss nicht zwingend in jedem Zimmer eine physische Dose verfügbar sein, wenn ein ausreichender Verstärker an mindestens einer Dose vorhanden ist und damit in jedem Zimmer ein Multimedianschluss ermöglicht wird (vermieterseitig gestellt).

Ist in einem Gebäude mit weniger als fünf Vollgeschossen ein Aufzug vorhanden, so kann ein Zuschlag von 9 % angesetzt werden.

Verfügt das Gebäude bzw. die Wohnungen über eine videounterstützte Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner, ergibt sich ein Zuschlag von 5 %.

Standardmäßig besitzen die Wohnungen der Mietspiegeltabelle einen Balkon, eine Loggia als nutzbare Außenflächen oder nur einen Austritt. Ist eine Terrasse und/oder Dachterrasse vorhanden oder gilt eine alleinige Gartennutzung für den Miethaushalt, ist mit einem Zuschlag von 1 % zu rechnen. Auch bei vermieteten Einfamilienhäusern kann dieser Zuschlag in Ansatz gebracht werden.

Die Wohnlage wurde flächendeckend für die gesamte Stadt Hamm erarbeitet. Die Wohnlageeinstufung beruht dabei auf einem nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellten Wohnlageermittlungsmodell sowie den Entscheidungen des Arbeitskreises Mietspiegel Hamm. Dabei wurden statistische Indikatoren aufbereitet, in einem Datenmodell verarbeitet, geprüft und plausibilisiert. Auf dieser Grundlage erfolgte die Wohnlageeinstufung.

Die Adressen im Stadtgebiet Hamm werden jeweils einer der drei Wohnlagenkategorien zugeordnet. Liegt eine Adresse in der guten Wohnlage, kann ein Zuschlag von 4 % berechnet werden. Die Zuordnung wird durch Eingabe der Adresse automatisch getroffen. Sie können die Wohnlage auch über den Anhang des Mietspiegels oder auf der Wohnlagenkarte im Internet ermitteln. Konkrete Standortmerkmale (Mikro-Lage), die von den Beschreibungen der einzelnen Wohnlagen nicht erfasst werden, können Abweichungen vom Mittelwert innerhalb der Spanne rechtfertigen.

Adressen in Gewerbe- und Industriegebieten (Art der baulichen Nutzung: Gewerbegebiet, Industriegebiet und Sondergebiet laut Bodenrichtwertkarte) werden in der Regel keiner Wohnlage zugeordnet. Die vereinzelten Adressen mit Wohnnutzung in Gewerbe-, Industrie- und Sondergebieten können der einfachen Wohnlage zugeordnet werden.

Die Wohnlage einzelner Adressen kann von diesen Durchschnittswerten sowohl nach unten als auch nach oben abweichen. Adressen an den Hauptverkehrsachsen werden auf Beschluss des Arbeitskreises Mietspiegel in die einfache Wohnlage eingestuft. Adressen im Außenbereich der Stadt Hamm werden auf Beschluss des Arbeitskreises Mietspiegel in die mittlere Wohnlage eingestuft, außer die statistische Analyse und/oder die Entscheidung des Arbeitskreises hat eine einfache Wohnlage ergeben. Die Festlegung der Adressen im Außenbereich erfolgt über die durch den Gutachterausschuss beschlossene Bodenrichtwertzone „Bauen im Außenbereich“ (Stichtag: 01.01.2022).

Aufgrund der energetischen Verbesserung der bestehenden Gebäudequalität kann für Gebäude mit einem Baujahr bis 31.12.2001 ein Zuschlag von 15 % angesetzt werden. Der Zuschlag wird erst nach der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis der vorherigen Ausstattungsmerkmale in Ansatz gebracht.

Um diesen Zuschlag in Ansatz zu bringen, müssen alle der drei nachfolgenden Merkmale nach dem 1. Januar 2002 entsprechend der jeweils geltenden Vorschriften zur Verbesserung der energetischen Gebäudequalität modernisiert worden sein:

• Dämmung aller Außenwände
• Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke
• Dämmung der Kellerdecke

Die Vielfalt und die qualitative Spannweite, der den Mietpreis bestimmenden objektiven Faktoren können selbst durch den herangezogenen umfangreichen Datensatz nicht vollständig erfasst werden. Entsprechend den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches weist der Mietspiegel Mietspannen aus. In diesen Spannen können folgende Unterschiede zum Ausdruck kommen:

• wenn von dem jeweiligen Standard (durchschnittliche Qualität und durchschnittlicher Umfang) der in den Tabellen aufgeführten Merkmale erheblich abgewichen wird.
• wenn Merkmale den Mietpreis beeinflussen, die durch die Zu- und Abschlagsmerkmale nicht oder nur ungenau beschrieben sind.
• wenn ein besonders guter oder schlechter Erhaltungszustand des Gebäudes und / oder der Wohnung unter Berücksichtigung des Baualters vorliegt.

Dieser Zu- oder Abschlag, der sich zusätzlich zu den Zu- und Abschlägen aus den Ausstattungsmerkmalen sowie den Zuschlag der energetischen Gebäudequalität ergibt, darf insgesamt 15 % der Nettomiete nicht über- bzw. unterschreiten. Mietpreise innerhalb dieser Spanne gelten noch als ortsüblich. Dennoch ist bei einer Abweichung, von der durch die beschriebenen Ausstattungsmerkmale und der gegebenenfalls vorliegenden energetischen Gebäudequalität berechneten ortsüblichen Vergleichsmiete eine Begründung notwendig.

Beispiele für besondere Wohnwertmerkmale, die im Rahmen der Spannen noch einen Einfluss auf den Mietpreis haben können:

Beispiele für wohnwertmindernde Merkmale:

• Einfach verglaste Fenster
• keine Verfliesung von Küche und/oder Bad
• weder Balkon noch Loggia, Terrasse, Dachterrasse oder Garten zur alleinigen Nutzung vorhanden
• kein Abstellraum in der Wohnung oder kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters
• keine Klingel mit Türöffner
• keine Fußbodenbeläge (wie Estrich oder sonstige Unterbodenkonstruktionen - aufbereitete Holzdielen gelten jedoch als Fußbodenbelag)
• keine Fahrrad-Abstellmöglichkeiten vor dem Haus oder im Keller
• Lage der Wohnung im Untergeschoss oder Souterrain (mehr als 50 % der Summe der Außenwandfläche der Umfassungswände liegt unterhalb des Geländes)
• mehr als 12 Wohnungen im Gebäude

Beispiele für wohnwerterhöhende Merkmale:

• Bad mit Badewanne und Dusche
• zweites WC vorhanden
• zweites Bad vorhanden
• hochwertiger Bodenbelag in mehreren Zimmern, wie Parkett, Marmorfußboden oder Bodenfliesen
• hochwertige oder neue Naturholztüren oder Glastüren
• barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon/Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung oder barrierearme Badgestaltung), wenn dieses nicht bereits durch das Landesbaurecht vorgeschrieben wurde
• zwei bis drei Wohnungen im Gebäude
• erneuerbare Energiequellen nach neusten Energiestandards (Einbau nach 2011)
• Dämmung aller Außenwände (nur wenn nicht bereits der Zuschlag für die energetische Gebäudequalität angewendet wurde)
• Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke (nur wenn nicht bereits der Zuschlag für die energetische Gebäudequalität angewendet wurde)
• Dämmung der Kellerdecke (nur wenn nicht bereits der Zuschlag für die energetische Gebäudequalität angewendet wurde)
• Doppelhaushälfte mit einer Grundstücksfläche größer 500 m² oder freistehendes Einfamilienhaus