Wesentliche Festsetzungen

In einem qualifizierten Bebauungsplan müssen die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die öffentlichen Verkehrsflächen festgesetzt werden. Die Festsetzungen erfolgen durch zeichnerische Darstellungen, durch Symbole und Textelemente in der Planzeichnung selbst sowie als textliche Festsetzungen.

Im Folgenden werden die häufigsten und grundlegenden Festsetzungen kurz erläutert. Dies soll helfen, schnell die maßgeblichen Aussagen eines Bebauungsplans erfassen und verstehen zu können.

Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung bestimmt im Wesentlichen die Ausprägung des Betrachtungsgebietes. Handelt es sich zum Beispiel um ein Wohngebiet, um ein Gewerbegebiet oder ein Gebiet, in dem Sondernutzungen vorgesehen sind. Diesbezüglich gibt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in den §§ 2 bis 11 BauGB die Art der baulichen Nutzung des Grund und Bodens nach den jeweiligen Festsetzungen vor. Die benannten Paragraphen sind alle gleich aufgebaut. So wird unter Absatz 1 der allgemeine Zweck beschrieben. Im Absatz 2 finden sich die allgemein zulässigen Nutzungen wieder und in Absatz 3 die Nutzungen, die ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können durch textliche Festsetzungen Nutzungen, die allgemein zulässig oder ausnahmsweise zulässig sind, beschränkt oder auch ganz ausgeschlossen werden.

Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung regelt grundsätzlich die geordnete städtebauliche Entwicklung eines Gebietes. Wesentliche Festsetzungen sind die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Weiterhin kann die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe der baulichen Anlagen vorgegeben werden. Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel m² Grundfläche eines Gebäudes je m² Grundstücksfläche zulässig sind. Die Geschossfläche definiert, wieviel m² Geschossfläche eines Gebäudes je m² Grundstücksfläche zulässig ist.

Bauweise
Die Bauweise gibt vor, wie sich die einzelnen Baukörper auf den zu bebauenden Grundstücken zueinander verhalten dürfen bzw. müssen. Unterschieden wird in die offene Bauweise, die geschlossene Bauweise und die abweichende Bauweise. Dabei handelt es sich um die Aussage wo Abstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden müssen bzw. aus städtebaulichen Gründen nicht zulässig sind.

Haustypen
Neben der Stellung der Gebäude auf dem Grundstück selbst und zueinander lassen sich auch Festsetzungen zu den zugelassenen Haustypen treffen. So kann zum Beispiel festgesetzt werden, dass im Betrachtungsgebiet nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind. Die Errichtung von Reihenhäusern / Hausgruppen wäre demnach an dieser Stelle nicht zulässig.

Firsthöhe / Traufhöhe
Eine wesentliche Festsetzung zur Höhengliederung des Baugebietes liegt in der Bestimmung der First- und auch Traufhöhen. Die Firsthöhe ist dabei die Höhe vom Boden bis hinauf zur obersten Kante eines Daches, sie gilt somit als höchster Punkt eines Hauses. Die Traufhöhe stellt den Schnittpunkt des fertigen Mauerwerks mit der Dachhaut dar. Angegeben werden die Höhen entweder als Abstand über der Höhe der Oberkante der ausgebauten, das Grundstück erschließenden Fahrbahn oder als Höhe über Normalhöhe Null, also über dem Meeresspiegel, die somit im Vergleich zu den umliegenden Geländehöhen zu sehen ist.

Für detaillierte Fragen zur Bebaubarkeit von Grundstücken wenden Sie sich bitte an das Bautechnische Bürgeramt. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter geben Ihnen gerne weitere Auskünfte.